Otopark soruları

Türkiye’de kentleşme hızlandıkça otopark alanları da ciddi bir planlama ve yönetim konusu haline geldi. Bu hafta okurlarımdan gelen otopark sorularını yanıtlamak istedim. Sorularımı kat mülkiyeti hukuk bilirkişisi Murat Erdoğan yanıtladı. Erdoğan’a sorularım ve yanıtları şöyle:

- Otoparklarla ilgili mevzuat hangisi? 25 Mart 2021 tarihinde, 31434 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği. Bu yönetmelik otoparkla ilgili son düzenlemedir.

ARAÇ SAYISI METREKAREYE GÖRE

- Tüm binalar bu yönetmeliğe mi tabi? Hayır değil. Ruhsat tarihine göre uygulanacak yönetmelik değişiyor. Binaya yapı ruhsatı hangi yönetmelik döneminde verildiyse, o yönetmelik hükümleri geçerli oluyor. 2018 ve 2021 öncesindeki genelde daire başına 1 otopark hesabı yapılır, metrekare esas alınmazdı. 25 Mart 2021 tarihli yönetmelikle metrekareye göre farklılaşan otopark zorunluluğu getirilmiştir. 2021 ve sonrasında otopark hakkında metrekare esas alınıyor.

- Daire metrekaresine göre otopark zorunluluğu nedir? Yönetmeliğe göre otopark zorunluluğu “daire büyüklüğüne” (metrekareye) göre belirleniyor. Yönetmeliğe göre 80 m² altı 3 daireye 1 araçlık otopark, 80 m² – 120 m² arası 2 daireye 1 araçlık otopark, 120 m² – 180 m² arası her daireye 1 araçlık otopark, 180 m² üzeri her daireye 2 araçlık otopark yapılması zorunluluğu var. Bu kurallar, 25 Mart 2021 sonrasında yeni ruhsat alan/alacak olan veya iskân aşamasındaki binalarda uygulanıyor. Ancak mevcut binalar için bir geçiş zorunluluğu yok.

TAPUDA EKLENTİYSE ÖZEL ALAN

- Okur R.T.: 8 villa ve bir bloktan oturan bir sitede yaşıyorum. Villa sahiplerinin tapularında eklenti olarak belirtilmiş ikişer araçlık üstü kapalı otopark alanı bulunuyor. Bloktakiler, “Otopark ortak alan. Siz birini alın diğerlerini biz kullanalım” diye yönetime başvurmuşlar. Tapuda eklenti olarak üzerimize kayıtlı otoparkı diğerleri kullanabilir mi? Birçok bina sakini otopark hakkının bireysel mi ortak mı olduğunu karıştırabiliyor. Tapuda otopark eklenti olarak belirtilmişse artık özel otopark mülkiyetidir. Diğer malikler kullanamaz. Okurumuzun otoparkını da diğer malikler kullanamazlar ve hak iddia edemezler. Vurgulamak gerekirse bu ayrım şudur:

Tapuda otopark (eklenti) belirtilmişse;

- Belirtilen alan özel otopark mülkiyettir.

- Diğer malikler kullanamaz.

- Site yönetimi karışamaz.

Tapuda otopark belirtilmemişse;

- Otopark alanı ortak alandır. Herkesin kullanımına açıktır. Özel mülk değildir

- Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16 gereği, her malik eşit kullanma hakkına sahiptir.

- Yönetim, kura, sıra, dönüşümlü sistem gibi adil paylaşım yöntemleri uygulamalıdır.

- Yöneticiler otopark konusundaki nasıl hareket etmeli?

Yönetim planı ve tapu kayıtları doğrultusunda, site yönetimi aşağıdaki adımları izlemelidir:

- Tapu ve mimari projeleri incelemeli, otopark alanlarının durumu netleştirilmelidir.

- Ortak alansa, eşitlik ilkesine göre paylaşım sistemi kurulmalıdır.

- Kat malikleri kurulunda karar alınarak, kura veya dönüşümlü sistem uygulanmalıdır.

- Tüm işlemler karar defterine işlenmeli ve şeffaflık sağlanmalıdır.

- Gerekirse, uzman danışmanlık alınarak mülkiyet hakkı ihlalleri önlenmelidir.

ORTAK ALAN ŞAHSIN OLAMAZ

- Okur M.R: 2020’de yapılan 28 dairelik eski bir sitede oturuyorum. 15 araçlık kapalı otoparkımız var? Kim girerse o park ediyor? Bir komşumuz en baştaki otoparkı, ‘Burası benim özel yerim. Kimseye park ettirmem’ diye kendi kullanıyor. Nasıl bir yol izlemeliyiz? 25 Mart 2021 tarihli Otopark Yönetmeliği öncesinde ruhsat almış yapılarda otopark alanı ayrılması her zaman zorunlu değildi. Bu nedenle mevcut otoparkların sayısı genellikle daire sayısından azdır. Bu durumda devreye giren temel mevzuat Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 16’dır. Bu madde şöyle: ‘Kat maliklerinden her biri ortak yerlerden, kullanma amacı göz önünde tutularak yararlanma hakkına sahiptir.’Uygulamada bu ne demek? Otopark alanı tapuda “ortak alan” olarak görünüyorsa, hiç kimse “Benim özel yerim” diyemez. Kullanım hakkı eşitlik ilkesi çerçevesinde sırayla, kura yöntemiyle ya da dönüşümlü takvimle planlanmalıdır. Bu sistem kat malikleri kurulunda görüşülerek karar altına alınmalı ve şeffaf biçimde duyurulmalıdır. Bu okurumuz belirttiğim şekilde hareket etmeli.

MİSAFİR ARAÇLARINDA DURUM

- Misafir araçlar otoparka alınmak zorunda mıdır? Misafir araçlarının otopark alanına alınması yasal bir zorunluluk değildir. Ancak şu durumlara dikkat edilmelidir. Eğer otopark kapasitesi uygunsa ve tüm dairelere yeterli araç yeri tahsis edilmişse site yönetimi kendi iç kurallarıyla misafir araçları için belirli alanlar ayırabilir. Aksi durumda, misafir araçların sürekli kullanımına izin verilmesi kat maliklerinin hakkının zedelenmesine yol açar. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (KMK) ortak alanlar, yalnızca maliklerin ortak ihtiyaçlarına hizmet eder. Misafirler buna dahil değildir.

- Okur A.R.: Daireyi kiralarken 2 artı 1 dairenin kapalı otopark hakkı olmadığını bilmiyordum. Hak iddia edebilir miyim? Kişi satın alma veya kira sözleşmesinde ‘otopark yok’ ibaresi olsa bile alan ortaksa hakkı vardır. Ancak mevzuat ve yönetmeliklere göre Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan Genel Kurul kararlarına uymak zorundadır. Kiracılar da malikin temsilcisi oldukları için aynı ortak kullanım hakkına sahiptirler. Ancak eğer otopark tapuda bağımsız bölümün eklentisi olarak özel mülkiyetle tahsis edilmişse bu durumda malik ya da kiracının hak iddiası geçerli olmaz.  Eğer tapuda eklenti olarak tahsis edilmiş otoparklar haricinde sitede başka ortak otopark alanı varsa ve site 2021’den sonra yapılmışsa yukarıdaki m2 mevzuatına göre yönetimden otopark talep edebilir. Eğer bina 2021’den önce yapılmışsa bu seferde KMK 16 ya göre ortak alanlardan eşit yararlanma ilkesine göre otopark talebinde bulunabilir.

NOTER HUZURUNDA KURAYLA PAYLAŞIM

- Okur M.R.: Yeni bir siteye taşındık. Uyumlu, adil ve hukuki bir şekilde otopark paylaşımı nasıl yapılabilir? Otopark konusu, teknik, hukuki ve sosyal boyutları olan çok katmanlı bir meseledir. Bilinçli yöneticiler ve haklarını bilen maliklerle bu sorun kolayca çözülür.

- Hangi binada hangi yönetmelik uygulanacak? Ruhsat tarihine bakılır.

- Paylaşım ortak mı bireysel mi? Tapu kayıtlarına bakılır.

- Yönetim nasıl sistem kurmalı? Adil, şeffaf ve yazılı kurallarla belirlenebilir. Otopark bir ayrıcalık değil yasal düzenlemeye bağlı planlanmış bir haktır.

- Noter eşliğinde kura çekilerek otopark paylaşımı yasal mıdır? Evet, yasaldır ancak noter zorunlu değildir. Bu konudaki hukuki dayanak KMK madde 16’daki ‘Ortak alanlardan yararlanma’dır. Bu madde şöyle: ‘Kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanma hakkı eşittir. Bu hakkın nasıl kullanılacağına kat malikleri kurulu karar verir. Dolayısıyla, otopark gibi yetersiz ortak bir alan varsa eşitlik ilkesine uygun, dönüşümlü, taraflılık yaratmayan bir yöntemle paylaşım yapılması gereklidir. Bu yöntemlerden biri de kura çekmektir.”

- Otopark kurası için noter getirilmesi zorunlu mu? Noter getirerek kura çekilmesi hukuken bir zorunluluk değildir. Ancak bu işlem tarafsızlık şüphesini ortadan kaldırır, kat maliklerinin güvenini artırır, itirazların önüne geçer, kura sonucunu belgeleyerek, olası davalarda delil olur. Yani zorunlu değil ama uygulanabilir ve tavsiye edilebilir.

- Site yönetim kurulu kendi kendine kura çekebilir mi? Evet, çekebilir ama bu durumda, Kat Malikleri Kurulunda alınmış bir karar olması gerekir, Kura sonucu karar defterine yazılarak imza altına alınmalıdır, kat malikleri yazılı olarak bilgilendirilmelidir. Noter eşliğinde yapılmasa bile, şeffaflık ve kayıt esastır.